在一代老香港人的记忆里，传统的街市（即菜市场）往往地面湿滑、布局杂乱。尽管是他们每日必访的场所，却也难免对这样的环境心生不满。
然而，当你走进九龙乐富街市，看到的却是另一番景象 —— 这里窗明几净、色彩明快，生鲜、蔬果、熟食乃至鲜花等各类摊档井然有序、门庭若市，浓郁的生活气息扑面而来。作为领展房地产投资信托基金（0823.HK，下称“领展”）在中国香港推进的逾百项资产提升计划中的代表作之一，乐富街市以其焕然一新的面貌，重新定义了香港街市的体验。
改造前的乐富街市，设施和布局都已落后于时代，传统街市“脏乱差”的弊病这里也未能幸免。2013年，领展融汇世界各地的成功经验，全面翻新乐富街市。小到一块砧板的高度，大到整体照明和通风循环系统，改造后的乐富街市彻底改变了生鲜市场的形象，让每日买菜成为社区居民乐享生活的一部分，租户与领展也携手共赢。
乐富街市的蜕变，只是集团过去20年征途的一个缩影：截至2025年3月31日，领展已从香港特区屋邨民生零售物业的管理者成长为手握154项资产、物业组合价值达2,260亿港元、足迹遍布全球的亚洲REITs（房地产投资信托基金）之王。
一个试验计划
时间回到2005年。当时香港房委会决定分拆部分屋邨零售物业及停车场，打包成立香港市场首个REITs并在香港交易所上市。正是这个大胆的试验计划，让领展（时称领汇）应运而生。
成立之初，领展的架构和性质就决定了其不同于常规地产商的商业模式。虽然同为商业机构，领展并不能靠出售物业获利，而需练就“内功” —— 重点提高现有资产的运营效率实现有机增长，通过稳定的租金收入和物业价值增长为基金单位持有人带来回报。
随着自身业务的发展和市场环境的变化，领展的商业模式持续演变，逐渐从单一市场营运单一资产类别的房托基金，成长为多元化的资产管理人，管理和投资跨区物业资产，从而有助降低特定市场风险对收益的冲击和提高整体物业组合的韧性，穿越经济周期为基金单位持有人带来持续、稳定的回报。
领展的物业组合涵盖多个资产类别，包括零售、办公室、停车场和物流等，资产版图也从香港特区延伸到了中国内地、新加坡、澳大利亚和英国四个跨区域市场。截至2025年3月31日，以资产价值计，香港特区、中国内地及海外市场在集团整体物业组合中的比重分别为75%、14%和11%。
打破边界的“房托+”
相比后来者，领展的起步并不容易。从香港房委会手中一次接过多达180个商场和停车场，当时的估值约为338亿港元，虽然资产规模可观，但如何让这些物业焕发新生，成为领展上市后需要解决的第一道题目。经过全面评估后，领展定下优先改造的名单，开始实行大规模的资产提升计划，按现代建筑标准对老旧物业进行整体翻新。
乐富街市和大埔大元街市正是首批试点物业。看似简单的街市改造计划，背后融合了多重巧思：参照西班牙巴塞罗那市场的空间布局，借鉴法国肉铺采用红灯照明凸显肉质鲜度，学习超市在入口处安排色彩缤纷的水果和鲜花摊位，更为摊主提供货品陈列指导和鼓励普及电子支付，通过层层细节改变人们的买菜体验。
随着经验积累，领展逐渐在资产提升领域形成了独具特色的模式 —— 要升级硬件，更要结合物业项目所在的区位和社区人口、文化特点进行重新定位，为周边居民量身打造“人文生活圈”。
换句话说，商场不能只是“购物盒子”。在人口年轻的社区，TKO Spot把商场户外区域变成了大型空中户外运动体验场地；慈云山中心则瞄准家庭需求，将户外空间扩建成设有飞天滑水梯和嬉水池的水上乐园。
在历史悠久的社区，商场的现代化则要与记忆同行，黄大仙中心借古迹元素重塑空间；赤柱广场选择把昔日海盗出没的传奇化作海盗船主题的游乐设施，把商场自身变成网红打卡地。
藉此模式，物业的潜力被充分挖掘。领展先后完成的100多个资产提升项目，平均投资回报率高达18%。同样收获颇丰的，还有租户、社区和周边居民。当休闲娱乐和购物空间变得更舒适便捷，社区增加了新的活动场地，人们与社区的连结也更紧密。
在资产规模稳步提升之际，2014年，领展成为香港市场首个纳入恒生指数的REIT。一年后，在第二个十年启步之际，领展的策略重心开始从内生增长转向多元驱动的外生扩张，采用成立合资公司、购入少数股权和发展物业项目等不同的管理和投资结构，吸收办公楼及物流设施等新的资产类别，并开始走向香港特区以外的市场。
2015年，领展首次进军中国内地市场，四年后，再买下位于悉尼市中心的甲级写字楼100 Market Street，开始布局海外市场。于2025年3月31日，领展持有的物业已覆盖全球五个市场，成为规模最大、资产组合多元化程度最高的港股REITs。
近年，领展迈出更大的转型步伐，从传统REIT走向“REIT+私募基金管理”双线并行的综合资产管理者，利用外部资本放大资产管理规模，以20年的运营能力和平台优势提供“房托+”投资方案，赋能资本合作伙伴，同时锁定穿越周期的稳健回报。
搅动内地零售的鲇鱼
2015年，领展宣布收购北京中关村领展广场（前称欧美汇购物中心）时，正值中国内地市场电商爆发、线下零售步入转折的重要节点。当商品触手可及时，体验式消费与社区互动就成为线下商场破局的关键，而这刚好是领展所长。
十年时间沉淀出的存量改造经验，在持续创新中被领展复制到了北上广深四个一线城市，形成内地市场”品牌策略+IP化”的双轮驱动模式，勾勒出各具特色的人文和社交生活圈。
在科技浪潮源起的中关村，领展围绕“新”这个关键词，把北京中关村领展广场改造为年轻白领和学生的“新潮领地Trendy Hive”。商场内部硬件全面升级，通过分层主题化设计实现自然分流，并延长消费者的平均停留时间；外部，通过开放式外摆和模块化休息区打破商业空间与城市街道的物理边界，成为生活和工作空间的自然延伸。
如今，北京中关村领展广场已经成为海淀区的”首店收割机”，年轻、运动、潮流的定位也获得了消费者的认可，今年15周年店庆期间，获近6,000万的媒体曝光量，商场私域社群同比大增300%。
北京通州领展广场则侧重家庭消费需求与城市文化融合。物理层面上，引入领展在内地运营成熟的”Foodie+”美食街IP，为消费者带来更多美食和生活方式的新选择；改造的同时在建筑内部打通隔断，破除冷区痛点的同时释放出更多共享空间，打造集装箱式下沉广场，成为运河文化节等本地文化活动的载体，改造区域的品牌数量同比改造前增加了20%。
视线转向上海 —— 邻近热门旅游景点七宝古镇旁的上海七宝领展广场，通过升级硬件设施，同时借助多样主题活动的举办，将古镇的独特魅力在商业空间中实现二次放大。商场曾推出如“打卡七宝在地文化标本墙”、“从落叶花草窥见千年古镇”等特色活动，持续挖掘本地文化资源，为商业空间注入深厚的人文内涵。
历经十年，领展的内地版图现在已经覆盖了6个一线城市零售物业、1个办公楼和5个物流物业。这一串数字，是对内地经济韧性与消费潜力的长期信心投票，也是领展多元化物业组合的重要组成部分。
在迈向第三个十年之际，世界正迎来变局时刻，创造跨越周期的稳定收益面临更大挑战，市场的互联互通也可能带来更多机遇。未来，领展仍会不断优化物业组合和调整战略，但唯一不变的是出发时的初心：为基金单位持有人及利益相关者创造长远价值和可持续收益，让商业价值与社区活力同步增长，让每一次改造都成为居民生活质量的长期红利。
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